全国の空き家は約900万戸にのぼり、過去最多を更新しました。中心市街地では空き店舗や使われなくなったビルが増え、「何とかしたいが、どこから手を付ければよいのか分からない」と悩む自治体や地域の事業者も多いのではないでしょうか。
そうした中で注目されているのが「リノベーションまちづくり」です。言葉は聞いたことがあっても、普通の改修工事と何が違うのか、誰が担い手になるのかまでは分かりにくいかもしれません。この記事では、リノベーションまちづくりの意味と注目される背景を整理したうえで、一棟の再生からまち全体の戦略へと広げていく4つのステップを、全国の実践例とあわせて解説します。
リノベーションまちづくりとは
リノベーションまちづくりとは、空き家・空き店舗・空きビルなどの使われていない不動産（遊休不動産）を、新しい使い方で再生し、その積み重ねによってエリア全体の価値を高めていくまちづくりの手法です。
国土交通省が2015年にまとめた「遊休不動産再生を活用したエリア価値向上手法に関するガイドライン～リノベーション・エリアマネジメントのすすめ～」では、遊休化した不動産を「空間資源と潜在的な地域資源として活用し、都市・地域経営課題を複合的に解決する」取り組みとして、リノベーションまちづくりの事例が紹介されています。また同ガイドラインでは、リノベーションまちづくりを「民間主導の公民連携型まちづくり」と位置づける事例も取り上げられています。
似た言葉との違いを整理すると、次のようになります。
・リフォーム：古くなった建物を元の状態に近づける改修。建物単体が対象です。
・リノベーション：用途や価値を変える改修。空き工場を商業施設にするなど、建物単体の「新しい使い方」をつくります。
・リノベーションまちづくり：リノベーションを複数の物件で連鎖させ、エリア全体の価値向上や地域の課題解決につなげる考え方です。
たとえば、シャッターが下りたままの商店街で、空き店舗を一つずつ若い事業者の店に生まれ変わらせていく。店が増えると人が歩くようになり、周辺の物件にも借り手が付き、やがて通り全体の雰囲気が変わっていく。こうした「点から面へ」の広がりこそが、リノベーションまちづくりの特徴です。
リノベーションまちづくりが注目される背景
背景にあるのは、空き家をはじめとする遊休不動産の増加です。総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、2023年10月1日時点の全国の空き家数は900万2千戸と過去最多となり、空き家率も13.8%と過去最高を記録しました。このうち、賃貸・売却用および二次的住宅を除く空き家は385万6千戸で、2018年から36万9千戸増えています。こうした使われていない建物を、負担ではなく地域の資源として活かす方法として、リノベーションまちづくりに注目が集まっています。
4つのステップで見るリノベーションまちづくりの進め方と学び先
リノベーションまちづくりでは、エリア全体の将来像を描きながら、実現できる小さな事業から取り組みを始めることが大切です。ここでは、取り組みを広げるためのポイントを4つのステップに整理します。地域の状況によっては、複数のステップを並行して進めることもあります。各ステップの最後では、その段階を現地で学べる視察先を紹介します。
ステップ1：一棟から小さく始める
最初の一歩は、エリア内の遊休物件を一つ見つけ、再生することです。ここで大切なのは「先に使い手を決める」という考え方です。どんな店や事業者が入るかを決めてから改修内容と投資額を決めれば、家賃収入から逆算した無理のない計画になり、空室のリスクも抑えられます。まずは小さな成功例を一つつくることが、次の物件の所有者や事業者を動かすきっかけになります。
・エリアを歩き、使われていない建物と所有者を把握する
・入居してくれる事業者を先に探し、その要望を設計に反映する
・家賃収入から投資額を逆算し、融資を受けやすい事業計画にする
一棟目の再生の進め方を知りたい方が行くべき視察
新潟県柏崎市の「ハコニワ」は、使われなくなった建材会社の旧事務所・工場を、地元の不動産会社・八幡開発株式会社がリノベーションした商業施設です。テナントをすべて決めてから工事に着手する「逆算開発」で、飲食店など13の店舗・事業所とダンススタジオが集まる場所に生まれ変わりました。地元事業者が9割以上を占める点も特徴です。
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旧工場をリノベーションした民間商業施設「ハコニワ」の取り組み
ステップ2：事業として回す担い手をつくる
一棟の再生を「点」で終わらせないためには、物件の所有者と使い手をつなぎ、継続的に再生を手がける担い手が欠かせません。そのモデルとして知られるのが「家守（やもり）」です。江戸時代に地主に代わってまちを管理していた家守の役割を現代に置き換え、民間のまちづくり会社が物件の企画・テナント集め・運営までを担い、家賃収入で事業を続けていきます。人材を育てる場として、短期集中で実際の物件の事業計画をつくる「リノベーションスクール」も各地で開かれています。
・不動産オーナーと新しい事業者をつなぐ民間の会社（家守会社）を立ち上げる
・補助金に依存せず、家賃収入などで継続できる事業の仕組みをつくる
・リノベーションスクールなどで、まちに関わる担い手を育てる
家守会社の仕組みを知りたい方が行くべき視察
福岡県北九州市の株式会社北九州家守舎は、小倉魚町エリアで不動産オーナーと新しいビジネスの担い手をつなぐ、完全民間型のまちづくり事業会社です。2011年に魚町で始まったリノベーションスクールから生まれた事業を中心に、家守舎のメンバーによるレクチャーと再生物件めぐりで、事業化までの流れを学べます。
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北九州市小倉魚町エリアのリノベーションまちづくりを学ぶ視察ツアー
ステップ3：点を面に広げる
再生した物件が増えてくると、次はエリア全体をどう育てるかが課題になります。一つひとつの物件の収益を確保しながら、出店者の業種のバランスや、まち並みとしての景観も考えて誘致を進めることで、エリア全体の価値が上がっていきます。案件の規模が大きくなれば、市民出資や民間投資など、資金の集め方を工夫する段階にも入ります。
・エリアごとにマネジメントし、収益を生みながら遊休不動産を活用する
・出店者を誘致し、まち全体の回遊性とにぎわいをつくる
・市民出資や民間投資を組み合わせ、再生のスピードを高め、規模を広げる
エリア全体への広げ方を知りたい方が行くべき視察
兵庫県たつの市の龍野醸家町では、市民出資のまちづくり会社・株式会社緑葉社と、保有・開発・投資を担う株式会社ムカシミライの2社が連携し、約10年間で約80棟の古民家を再生、40店舗以上の新規出店を誘致してきました。令和5年度の国土交通省まちづくりアワードで功労賞を受賞した取り組みの全体像を、まち歩きを通して学べます。
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【国土交通省まちづくりアワード受賞：龍野醸家町】 10年間で約80棟の古民家を再生｜まちづくり入門編
ステップ4：行政と組んでまちの戦略にする
民間の取り組みをエリア全体に広げるには、行政との連携も重要です。初期段階から相談できる体制を整え、公共空間の活用やまちの戦略と結びつけることで、個々の事業を後押しできます。公園や河川敷、道路などの公共空間を使いやすく改修し、民間が活動できる場として開くことで、周辺の民間投資がさらに呼び込まれます。庁内にワンストップの窓口を設けるなど、民間が相談しやすい体制づくりも行政の重要な役割です。
・公共空間を改修し、民間が活用できる場として開く
・庁内の窓口を一本化し、民間事業者の相談を受け止める体制をつくる
・行政の「大きな投資」と民間の「小さな取り組み」をつなぐ都市戦略を描く
公民連携のリノベーションまちづくりを知りたい方が行くべき視察
愛知県岡崎市の「QURUWA戦略」は、行政による公共空間の改修（大きなリノベーション）と、それに刺激を受けた民間や地域による活動・空間づくり（小さなリノベーション）を組み合わせた都市戦略で、2023年度グッドデザイン金賞を受賞しています。市の担当職員と、家守として拠点を運営する地元の建築家集団の双方から話を聞けるのが特徴です。
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岡崎市「QURUWA戦略」視察｜リノベーションまちづくりについて
おわりに
リノベーションまちづくりは、一棟を小さく再生することから始まり、事業として回す担い手をつくり、点を面に広げ、最後は行政と組んでまちの戦略へと育っていきます。どの段階でも共通するのは、建物ではなく「使い手」と「事業」から考えることです。
自分のまちがどの段階にあるのかを考えながら、実際に再生が進むエリアを歩いてみると、計画書だけでは分からない進め方のヒントが見えてくるはずです。
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